giovedì 04 Marzo 2021
Longevità e il rischio di sopravvivere alle proprie risorse finanziarie.
Gli strumenti della terza età per monetizzare la propria casa: IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO.
Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento a medio e lungo termine concesso da banche o intermediari finanziari (“il finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“il finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.
Nel prestito vitalizio ipotecario il principale vantaggio per il finanziato over 60, è dato dalla possibilità di aver accesso al credito, di norma negato per motivi anagrafici, e di essere un finanziamento di liquidità che, come tale, può essere destinato agli scopi più svariati, secondo le esigenze e necessità del finanziato: ad es. potrà essere richiesto per estinguere un debito, per integrare il reddito o la pensione, per sostenere spese mediche, per aiutare economicamente i figli, o per qualsiasi altro motivo.
Può considerarsi un altro vantaggio la circostanza che il finanziato possa decidere di non restituire in vita né capitale, né interessi e spese.
Le modalità di rimborso del finanziamento possono essere di due tipi: senza capitalizzazione o con capitalizzazione.
Senza capitalizzazione: con graduale rimborso, in vita, di interessi e spese, con la conseguenza che alla cessazione del contratto dovrà essere restituito solo il capitale, ma occorre prestare la massima attenzione perché se si verifica un ritardato pagamento almeno sette volte, anche non consecutive, il finanziatore può chiedere la risoluzione del contratto; ed inoltre non va sottovalutata la circostanza che il finanziato, finché è in vita, dovrà sempre pagare interessi e spese.
Con capitalizzazione: il finanziato può decidere di non rimborsare nulla in vita, in tal caso, alla sua morte gli eredi devono rimborsare integralmente in un'unica soluzione, il capitale, nonché gli interessi e le spese, questi ultimi capitalizzati annualmente, in mancanza, potranno provvedere alla vendita dell’immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi dal conferimento dell’incarico. Se il finanziamento non è integralmente rimborsato entro dodici mesi dalla morte del finanziato, il finanziatore vende la casa senza dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dallo stesso finanziatore. Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15% ogni 12 mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile.
Il finanziatore potrà altresì richiedere il rimborso integrale in un'unica soluzione del finanziamento con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, oltre che al momento della morte del soggetto finanziato, qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. Entro dodici mesi dal verificarsi di uno di questi eventi, il finanziato deve rimborsare integralmente il prestito; decorso tale periodo, il finanziatore vende la casa senza dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, seguendo l’iter sopra indicato per il caso di morte.
Tra gli atti che riducono significativamente il valore dell’immobile, è annoverata l’ipotesi che vi prendano la residenza altre persone oltre i figli, il coniuge, o la persona unita civilmente o convivente more uxorio del finanziato, e le persone che prestano servizi a lui e alla sua famiglia, in possesso di regolare contratto. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate ad estinzione del credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. Tra le spese rientrano quelle relative alla dichiarazione di successione che deve essere presentata entro 12 mesi dalla morte del finanziato.
Occorre precisare infine che se la persona che richiede il prestito è coniugata o costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del prestito vitalizio ipotecario costituisce la residenza di entrambi i coniugi o costituenti l’unione civile o conviventi, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, a condizione però che anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni.
Questa scelta legislativa presenterebbe tuttavia una criticità in quanto lascerebbe privo di tutela il coniuge o la persona unita civilmente o convivente more uxorio che al momento della stipula del contratto non abbia compiuto 60 anni.
Nel prestito vitalizio ipotecario il principale vantaggio per il finanziato over 60, è dato dalla possibilità di aver accesso al credito, di norma negato per motivi anagrafici, e di essere un finanziamento di liquidità che, come tale, può essere destinato agli scopi più svariati, secondo le esigenze e necessità del finanziato: ad es. potrà essere richiesto per estinguere un debito, per integrare il reddito o la pensione, per sostenere spese mediche, per aiutare economicamente i figli, o per qualsiasi altro motivo.
Può considerarsi un altro vantaggio la circostanza che il finanziato possa decidere di non restituire in vita né capitale, né interessi e spese.
Le modalità di rimborso del finanziamento possono essere di due tipi: senza capitalizzazione o con capitalizzazione.
Senza capitalizzazione: con graduale rimborso, in vita, di interessi e spese, con la conseguenza che alla cessazione del contratto dovrà essere restituito solo il capitale, ma occorre prestare la massima attenzione perché se si verifica un ritardato pagamento almeno sette volte, anche non consecutive, il finanziatore può chiedere la risoluzione del contratto; ed inoltre non va sottovalutata la circostanza che il finanziato, finché è in vita, dovrà sempre pagare interessi e spese.
Con capitalizzazione: il finanziato può decidere di non rimborsare nulla in vita, in tal caso, alla sua morte gli eredi devono rimborsare integralmente in un'unica soluzione, il capitale, nonché gli interessi e le spese, questi ultimi capitalizzati annualmente, in mancanza, potranno provvedere alla vendita dell’immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi dal conferimento dell’incarico. Se il finanziamento non è integralmente rimborsato entro dodici mesi dalla morte del finanziato, il finanziatore vende la casa senza dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dallo stesso finanziatore. Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15% ogni 12 mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile.
Il finanziatore potrà altresì richiedere il rimborso integrale in un'unica soluzione del finanziamento con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, oltre che al momento della morte del soggetto finanziato, qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. Entro dodici mesi dal verificarsi di uno di questi eventi, il finanziato deve rimborsare integralmente il prestito; decorso tale periodo, il finanziatore vende la casa senza dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, seguendo l’iter sopra indicato per il caso di morte.
Tra gli atti che riducono significativamente il valore dell’immobile, è annoverata l’ipotesi che vi prendano la residenza altre persone oltre i figli, il coniuge, o la persona unita civilmente o convivente more uxorio del finanziato, e le persone che prestano servizi a lui e alla sua famiglia, in possesso di regolare contratto. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate ad estinzione del credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. Tra le spese rientrano quelle relative alla dichiarazione di successione che deve essere presentata entro 12 mesi dalla morte del finanziato.
Occorre precisare infine che se la persona che richiede il prestito è coniugata o costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del prestito vitalizio ipotecario costituisce la residenza di entrambi i coniugi o costituenti l’unione civile o conviventi, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, a condizione però che anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni.
Questa scelta legislativa presenterebbe tuttavia una criticità in quanto lascerebbe privo di tutela il coniuge o la persona unita civilmente o convivente more uxorio che al momento della stipula del contratto non abbia compiuto 60 anni.